Les implications de la légalisation du cannabis pour les locateurs

Depuis le 17 octobre dernier, la consommation de cannabis est légale au Canada. Or, certaines balises ont été mises en place au Québec afin d’y encadrer la consommation, la possession et la culture du cannabis. Sommairement, la Loi encadrant le cannabis interdit d’en faire la culture à des fins personnelles et récréatives dans un appartement, sous peine d’une amende allant de 250$ à 750$. Également, la possession d’une quantité équivalente à 150 grammes de cannabis séché est interdite dans une résidence, et ce, peu importe le nombre de personnes l’habitant. Enfin, un locataire ne peut, dans les aires communes d’un bâtiment d’habitation de deux logements ou plus, incluant le terrain, les balcons et les terrasses, fumer du cannabis à l’extérieur d’un fumoir aménagé à cette fin. Il est important de souligner que selon la loi provinciale, le terme « fumer » inclut « l’usage d’une pipe, d’un bong, d’une cigarette électronique ou de tout autre dispositif de cette nature ».

Toutefois, qu’en est-il de la consommation à l’intérieur du logement ? Les locateurs seront heureux d’apprendre qu’ils pourront maintenant restreindre la consommation de cannabis à l’intérieur de leurs immeubles.

Dans le cas d’un nouveau bail, un locateur peut y inclure des clauses interdisant de fumer du cannabis dans le logement, comme il le faisait auparavant pour la cigarette.

Or, que peut-il faire pour un bail en vigueur ? Le locateur a l’option, pour une durée limitée, de modifier son bail afin d’y ajouter l’interdiction de fumer du cannabis. En effet, le propriétaire d’un immeuble locatif a jusqu’au 15 janvier 2019, soit à l’expiration d’une période de 90 jours suivant l’entrée en vigueur de la Loi encadrant le cannabis, pour transmettre, à son locataire, un avis écrit relatant la modification aux conditions du bail, soit l’interdiction de fumer du cannabis. Un modèle d’avis est d’ailleurs proposé par la Régie du logement :

Si le locataire accepte cette modification, celle-ci entrera en vigueur automatiquement 30 jours après la réception de l’avis par le locataire. Il est fortement recommandé d’en conserver la preuve de transmission et de réception. Toutefois, le locataire peut, dans les 30 jours qui suivent la réception de cet avis, refuser la modification à la condition que sa consommation soit à des fins médicales. Pour ce faire, le locataire doit, à son tour, faire parvenir un avis à son locateur. Un modèle de cet avis est également proposé par la Régie du logement :

https://www.rdl.gouv.qc.ca/sites/default/files/notices/rdl-820-e.pdf.

Face à un tel refus, un locateur pourra, dans les 30 jours de la réception de l’avis du locataire refusant la modification, présenter une demande à la Régie du logement. Cet organisme statuera ensuite sur la nouvelle interdiction, et ce, en fonction de la preuve du locataire des raisons médicales qui justifient sa consommation.

En terminant, au-delà de la Loi encadrant le cannabis, il ne faut pas perdre de vue l’existence et la portée de la notion des troubles de voisinage. D’ailleurs, il est de la responsabilité du locateur d’assurer l’absence de troubles de voisinage causés par ses locataires. En effet, la fumée secondaire du cannabis, tout comme celle de la cigarette, peut être considérée comme troublant la jouissance des autres locataires, et ce, même s’il s’agit de cannabis médical. Ainsi, un locataire qui, par sa consommation de cannabis à l’intérieur de son logement, troublerait la jouissance des autres locataires de l’immeuble pourrait faire l’objet d’un recours devant la Régie du logement pour mettre fin au trouble.

Pour toutes questions, n’hésitez pas à communiquer avec l’un des notaires de notre équipe de droit immobilier.