LA REPRISE D’UN LOGEMENT PAR SON PROPRIÉTAIRE

Vous pensez acheter un triplex et votre intention est d’évincer un locataire ? Il est possible que votre plan soit difficile à réaliser.

La première condition essentielle pour avoir le droit d’évincer un locataire est votre intention réelle d’habiter vous-mêmes, ou de le reprendre pour y loger vos enfants, vos parents ou tout autre membre de votre famille ou allié dont vous êtes le principal soutien. Dans une telle situation, il vous sera possible de le faire, en vertu de l’article 1957 du Code civil du Québec, mais en respectant certaines conditions impératives.

En fait, l’article 1960 du Code civil du Québec prévoit que vous devez transmettre à ce locataire un avis de reprise de logement au moins 6 mois avant la fin de son bail, si ce bail avait une durée de 12 mois. En pratique, cela signifie que votre avis devra être transmis au locataire avant le 31 décembre 2021 pour un bail se terminera le 30 juin 2022. Il sera essentiel de conserver la preuve qu’il a transmis son avis au plus tard le 31 décembre et que son locataire l’a bien reçu. Les délais sont différents dans le cas d’un bail de moins de 12 mois. Cet avis devra mentionner la date prévue de l’éviction, le nom de la personne qui habitera le logement, le lien entre cette personne et le propriétaire ainsi que le motif.

Par la suite, votre locataire a un mois à compter de la réception de cet avis pour vous informer de sa décision d’accepter de quitter ou de contester l’avis de reprise ou les modalités offertes de l’éviction. L’article 1962 du Code civil du Québec mentionne que le locataire qui ne répond pas sera réputé avoir refusé de quitter le logement. En tant que locateur, vous devrez vous s’adresser au Tribunal administratif du logement pour faire valoir vos droits. Le Tribunal administratif du logement pourra imposer des conditions qu’elle estime justes et raisonnables, notamment une indemnité couvrant les frais de déménagement.

De plus, vous devez impérativement être propriétaire de cet immeuble au moment de la transmission de l’avis à votre locataire. L’acte de vente doit donc avoir été signé chez le notaire par toutes les parties préalablement à l’envoi de cet avis.

L’immeuble doit également avoir été acquis à votre nom personnel seulement. Une société par actions ou une fiducie ne peuvent pas se prévaloir du droit à la reprise du logement. Vous ne pourrez pas non plus exercer ce droit si l’immeuble est acquis par plus d’une personne, à moins qu’il ne s’agisse d’un conjoint, en vertu de l’article 1958 du Code civil du Québec. À titre d’exemple, si deux frères acquièrent ensemble un immeuble, ils n’auront pas le droit à la reprise du logement, et ce même si l’intention de l’un des frères est réellement d’habiter l’un des logements.

L’intention réelle d’y habiter est subjective. Toutefois, il est peu probable que cette intention soit réaliste si les propriétaires sont un couple avec 3 enfants en bas âge et que ceux-ci tentent d’évincer un locataire louant un appartement de 3 pièces, à moins que ce soit dans un but d’agrandir le logement qu’ils occupent déjà. L’article 1959 du Code civil du Québec prévoit effectivement qu’une reprise de logement peut être envisagée pour subdiviser un logement, l’agrandir substantiellement ou en changer la vocation.

De plus, si le locataire évincé se rend compte que la reprise du logement a été faite sous un faux prétexte, il pourra s’adresser au Tribunal administratif du logement pour obtenir des dommages-intérêts punitifs, et ce même s’il avait consenti à la reprise du logement.

Bien entendu, un locateur et un locataire peuvent s’entendre à l’amiable pour résilier tout simplement un bail, sans tenir compte des dispositions du Code civil du Québec. Ce sera donc une entente de gré à gré entre les parties, mais cette entente dépendra de la volonté des parties de s’entendre.

Finalement, il importe de savoir que les règles en matière de bail commercial sont totalement différentes de celles applicables en matière du logement.

Un judicieux conseil

Nous encourageons tout acheteur désirant acquérir un immeuble à revenus de consulter
notre équipe de notaires. Nos notaires pourront analyser les baux en vigueur, expliquer les délais à respecter en matière de renouvellement ou de modification de baux et vous conseiller sur vos droits et obligations de locateur.