La toute puissante hypothèque légale de la construction

Vous avez choisi de confier les travaux de rénovation à un entrepreneur général. Cet entrepreneur général sera peut-être dans l'obligation de confier certains travaux à des sous-traitants. Dans la majorité des cas, l'entrepreneur général acquittera sans délai les factures soumises par les sous-traitants qu'il a mandatés.

Cependant, qu'advient-il si votre entrepreneur n'acquitte pas ces factures ? Malheureusement, vous pourriez être tenu responsable de la facture des sous-traitants si l'entrepreneur général ne les paye pas. En effet, le Code civil du Québec prévoit que tous ceux qui ont participé activement à la construction et/ou la rénovation d'un immeuble ainsi que ceux qui ont fourni des matériaux pour la réalisation de ces travaux bénéficient d'une hypothèque légale de la construction contre l'immeuble.

Il s'agit d'un droit exceptionnel et très puissant, car l'hypothèque légale de la construction sera toujours prioritaire à celle de votre créancier hypothécaire. Ce privilège existe autant pour les immeubles résidentiels, commerciaux et industriels et porte uniquement sur la plus-value apportée à l'immeuble.

L'hypothèque légale de la construction existe de plein droit, sans aucune formalité légale à compléter pour ceux ayant conclu un contrat (écrit ou verbal) directement avec le propriétaire de l'immeuble. Quant aux sous-traitants mandatés par l'entrepreneur général, ils doivent transmettre, avant l'exécution de leurs travaux, un avis écrit au propriétaire de l'immeuble afin de dénoncer leur contrat. Il s'agit de "l'avis de dénonciation". Il est souvent transmis pour courrier recommandé. Il ne faut pas vous inquiéter ni remettre en doute la solvabilité de votre entrepreneur général pour autant. Toutefois, à compter de la réception de cet avis, vous savez que ce sous-traitant travaillera sur votre immeuble et qu'il aura droit à la protection de l'hypothèque légale. Vous devrez donc être prudent lorsque viendra le temps de faire les paiements.

L'hypothèque légale (sans publication) est valide pour une période de 30 jours suivant la fin des travaux. Avant la fin de ce délai, l'entrepreneur général et/ou le sous-traitant impayé(s), peuvent dénoncer publiquement leurs droits en faisant inscrire un avis d'hypothèque légale contre votre immeuble. Cette publication est donc une simple mesure conservatoire de leurs recours.

Si vous payez la totalité de la facture de l'entrepreneur général et que celui-ci ne paie pas ou néglige de payer, pour quelque raison que ce soit, un sous-traitant qui a dénoncé son contrat, vous pourriez être tenu d'acquitter à nouveau les sommes dues à ce sous-traitant. Il sera alors de la responsabilité du propriétaire de poursuivre l'entrepreneur général…

Il est donc fortement recommandé d'obtenir la preuve de paiement de tous les sous-traitants ayant transmis leur avis de dénonciation. En cas de doute, vous pourriez acquitter directement la facture du sous-traitant.

Le notaire peut vous aider à protéger vos intérêts et vous assister dans la gestion des paiements versés à l'entrepreneur général et/ou aux sous-traitants. Il peut aussi coordonner le tout avec votre créancier hypothécaire, si requis. N'hésitez pas à le consulter; il saura vous guider.