Le prête-nom en contexte immobilier


par Me Marie-Claude Lavoie

Notaire, associée, Terrebonne

mclavoie@lrvnotaires.com

450 416-3206 poste 235


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Il arrive régulièrement que certaines personnes conviennent, dans le cadre de transactions immobilières, de dissimuler leur présence ou leur véritable intention aux yeux des tiers et d’exprimer leur volonté réelle par le biais d’une contre-lettre, tout en publiant un tout autre contrat au Registre foncier. Cette pratique, définie sous le terme de « simulation », est tout à fait légale (à moins qu’elle ne vise à frauder la loi ou à éluder la responsabilité des cocontractants) et est régie par les articles 1451 et 1452 du Code civil du Québec. Plusieurs raisons peuvent être invoquées afin de justifier telle pratique, dont, notamment, l’exonération ou le report à l’infini du paiement du droit de mutation (mieux connu à titre de «taxe de Bienvenue »).

Depuis le dépôt du budget par le ministre des Finances du Québec, le 17 mars 2016 (Budget 2016-2017), certains ajustements à la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (L.D.M.I.) ont été apportés afin de restreindre certaines méthodes permettant de retarder le moment du paiement dudit droit de mutation. Notamment, l’utilisation classique des contre-lettres en vue d’éviter le paiement de droits de mutation ne fonctionne plus.

Avant le Budget 2016-2017, les articles 10 et 11 de la L.D.M.I. prévoyaient que le paiement du droit de mutation devenait exigible le 31e jour suivant l’envoi d’un compte à cet effet par le fonctionnaire chargé de la perception des taxes municipales, lequel était informé du transfert de l’immeuble par l’officier de la publicité des droits du territoire concerné. Il était donc possible de retarder le moment du paiement du droit de mutation en ne déposant pas l’inscription du transfert de l’immeuble au Registre foncier.

Afin de contrer ce type de pratique, le Budget 2016-2017 est venu annoncer une modification importante à la L.D.M.I., laquelle prévoit désormais que le paiement du droit de mutation devient exigible à compter de la date du transfert d’un immeuble, et ce, pour tous les transferts effectués après le 17 mars 2016, que ce transfert soit inscrit ou non au Registre foncier. À cet effet, un mécanisme de divulgation de transfert d’immeuble assujetti à la L.D.M.I. a également été prévu lorsque ledit transfert n’est pas inscrit au Registre foncier. Tout défaut de production de tel avis de divulgation, dans le délai prescrit, entraine un droit supplétif égal à 150 % du droit de mutation, lequel doit être payé au Ministre du Revenu du Québec en vertu de la Loi sur les impôts. Il est toutefois à noter que le paiement dudit droit supplétif fera en sorte que le cessionnaire de l’immeuble, au moment de l’inscription du transfert au Registre foncier, n’aura pas à payer le droit de mutation applicable audit transfert.

Ces modifications suivent la ligne de pensée des autorités fiscales, lesquelles, depuis quelques années déjà, exigent la dénonciation de la convention de prête-nom, le plus rapidement possible après la signature de celle-ci, faute de quoi, elle ne leur sera pas opposable. Ainsi, à défaut de divulgation aux autorités fiscales, la personne agissant à titre de prête-nom se verra imposée sur les revenus (loyers, gain en capital, etc.) générés par l’immeuble, en lieu et place du véritable propriétaire.

La prudence est donc de mise avant de mettre en place toute structure de détention d’immeubles via un prête-nom et il pourrait être pertinent de consulter un professionnel afin d’analyser les impacts possibles. L’expertise de nos notaires vous aidera à prendre cette décision. Nous vous invitons donc à communiquer avec l’un des membres de notre équipe de notaires spécialisés, lesquels se feront un plaisir de vous conseiller et de vous épauler dans cette démarche.


 

 
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