Acheter avec ou sans la garantie légale : telle est la question

En vertu de la loi, le vendeur d’un immeuble, tout comme un vendeur d’électroménagers, est tenu à la garantie légale envers son acheteur. Par contre, à la différence d’un commerçant ou d’un vendeur professionnel, saviez-vous qu’un particulier, vendant sa maison pourrait exclure l’application de la garantie légale?

En effet, un particulier peut vendre sa maison aux risques et périls de l’acheteur, sans aucune garantie légale.

Tout d’abord, sachez que la garantie légale existe par le seul effet de la loi, donc même si le contrat ne prévoit aucune clause à cet effet, la garantie s’applique.

La garantie légale comprend la garantie du droit de propriété ainsi que la garantie de qualité.

Lorsqu’un vendeur garantit son droit de propriété, il se porte garant du fait qu’il est propriétaire de l’immeuble selon bon et valable titre. De plus, il s’engage à remettre l’immeuble, sans vice de titre et exempt de toute charge, à l’exception de celles déclarées lors de la vente.

Pour ce qui est de la garantie de qualité, le vendeur garantit que l’immeuble est exempt « de vices cachés qui le [rendrait] impropre à l’usage auquel on le destine ou qui [diminuerait] tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus » (art. 1726 Code Civil du Québec). Par contre, la garantie ne s’applique pas aux vices déclarés lors de la vente et donc connus de l’acheteur ou à tout vice qu’un acheteur prudent et diligent aurait pu découvrir.

Bien que cette garantie s’applique d’office, les parties peuvent convenir, par l’adoption d’une clause à l’acte de vente, de réduire ou même exclure la portée de la garantie légale. Il est cependant important de mentionner qu’un vendeur ne peut jamais se dégager de ses faits personnels.

Sauf exceptions, il n’est jamais conseillé d’exclure la garantie du droit de propriété. Dans certains cas, il est fréquent de voir une exclusion de la garantie légale, notamment en matière de vente d’un immeuble par une succession ou à la suite d’une reprise de possession par une institution financière, car ces personnes n’ont jamais résidé dans la propriété. Par contre dans d’autre cas, il peut arriver que seule la garantie de qualité soit exclue lors d’une transaction, comme par exemple pour la piscine ou les électroménagers inclus dans la vente.

Un notaire peut bien vous renseigner sur le sujet et inclure dans l’acte de vente, une clause, selon vos besoins, pour étendre ou limiter la portée de la garantie légale.

Pour toute question relative à la garantie légale n’hésitez pas à communiquer avec l’un des notaires de notre étude.