Les interdictions en zone agricole


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Collaborateur externe


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Par : PME INTER Notaires, Me Virginie Lachapelle

La Loi sur la protection du territoire agricole est la loi suprême au Québec en matière de gestion des territoires à vocation agricole. Cette Loi est supérieure même au Code civil du Québec en la matière en plus d’être au-dessus de toutes les lois municipales, les municipalités doivent en effet établir leur plan d’aménagement en conséquence. Rappelons qu’à l’époque de sa mise en place le 9 novembre 1978, cette législation visait à faire cesser l’étalement urbain par l’anéantissement de terres agricoles fertiles. Plusieurs non-résidents du Québec se portaient acquéreurs de terres au fort potentiel agricole et spéculaient auprès de promoteurs immobiliers. Les bienfaits de la Loi sur la protection du territoire sont largement reconnus aujourd’hui.

L’arrivée de la Loi sur la protection du territoire agricole est venu limiter le droit de propriété établi par le Code civil du Québec, grand défenseur du droit de propriété quant à la libre jouissance et à l’utilisation qu’on peut en faire. Des plans ont été établis définissant les fameuses zones vertes dans chacune des municipalités du Québec. Ainsi, pour construire en zone agricole ou pour faire modifier un zonage, il faut s’adresser à la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ) en charge de faire respecter la Loi. Attendez-vous à un processus long et fastidieux, qui débute par un formulaire de demande et qui prend de 9 à 10 mois avant de pouvoir faire lever une ou plusieurs interdictions, par exemple pour vendre une partie d’une propriété en territoire agricole.

« Cette Loi a une prévalence tant sur la réglementation municipale que sur le Code civil du Québec puisque les municipalités doivent établir leur plan d’aménagement en conséquence et que les propriétaires sont limités dans leur droit de propriété quant à leur libre jouissance et à l’utilisation qu’ils peuvent en faire. »

Vous souhaitez construire une maison sur une belle terre avec des champs de maïs tout autour, des poulaillers et des moissonneuses-batteuses? Gare à la Loi sur la protection du territoire agricole. Vous devrez respecter le fameux « zoné vert » qui est appliqué dans toutes les municipalités du Québec . En effet, les lois imposent six restrictions majeures en zone agricole. Voici un sommaire pour chacune d’elles.

1. Utilisation du lot à des fins autres qu’agricoles (art. 26)

La plus fondamentale des restrictions en territoire agricole rappelle qu’il est interdit d’utiliser un terrain pour construire un commerce, une résidence ou même un camping. Il n’est pas non plus possible de transformer un bâtiment situé sur une terre agricole en maison ou encore en commerce. Le concept est simple : ces terres doivent servir exclusivement à la pratique de l’agriculture. Un droit acquis permet cependant à ceux qui avaient une habitation ou autre avant l’arrivée de la Loi, de conserver leur droit d’utilisation. Pour les terres agricoles d’une superficie supérieure à 100 hectares, certaines exceptions peuvent s’appliquer.

Cette première restriction est celle qui limite le plus le droit de propriété et qui représente l’essence même de la Loi : tout immeuble situé en territoire agricole ne doit faire l’objet que d’une utilisation agricole et il n’est pas permis d’y faire des activités autres qu’agricoles. Par activité agricole, on entend, entre autres, la culture et l’élevage. Une utilisation résidentielle ou commerciale est donc prohibée en territoire agricole, sauf exception.

2. Interdiction de couper des érables (art. 27)

La deuxième interdiction de la Loi rend illégale la coupe des érables vivants, une mesure qui vise spécifiquement les érablières sur l’ensemble du territoire. La Loi protège à la fois les territoires agricoles et toute l’industrie acéricole du Québec. À titre d’exemple, un agriculteur pourrait décider de couper des sapins en terre agricole pour faire une serre ou agrandir ses terres cultivables, mais s’il s’agit d’érables, c’est hors de question!

3. Interdiction de morceler un lot (art. 28)

L’article 28 stipule qu’il est interdit de morceler un lot situé sur une terre agricole. Cette mesure limite la capacité des propriétaires à diviser leurs terres. Dans les faits, la Loi limite aussi la prolifération du nombre de propriétaires de terres agricoles et assure une plus grande intégrité. Prenez le cas de ce client dans la région de Lanaudière. À une extrémité de son érablière se trouve une jachère cultivable (terre faite), mais sans érables, donc difficile pour lui à exploiter comme producteur acéricole. L’agriculteur voulait vendre à un voisin, qui n’est pas un agriculteur, cette partie du terrain afin d’augmenter ses liquidités. Ce type de transaction implique le morcellement d’une terre agricole, ce qui est, a priori, interdit par la Loi. Or, après une démarche stratégique et légale avec le notaire, un formulaire de demande d’autorisation a été déposé aux autorités avec en annexe un argumentaire axé sur le fait que la transaction ne nuira pas à l’agriculture. À la suite de l’approbation de la transaction, l’acheteur louera la terre agricole à un autre voisin. Malgré la transaction qui morcèle une terre, 100% de la superficie demeure à vocation agricole.

4. Interdiction de diviser des lots contigus (art. 29)

Lorsque deux lots distincts, achetés par le même propriétaire et à des époques différentes, sont contigus, ils deviennent fusionnés à jamais. C’est le fusionnement forcé des propriétés agricoles. La contiguïté existe aussitôt qu’un centimètre d’un lot est mitoyen à l’autre lot. Cette fusion s’applique même si une route sépare les deux lots, bien qu’une autoroute brise la contiguïté. La même interdiction s’applique même si deux terres sont séparées par une rivière, à moins qu’elle soit navigable et flottable comme par exemple le fleuve St-Laurent, le Richelieu ou le Saguenay. Rappelons qu’une superficie de droit acquis ne brise pas la contiguïté, par exemple une maison en droit acquis, qui est de 5000 m2 en résidentiel et de 10000 m2 en commercial, industriel ou institutionnel.

5. Interdiction de prélever du sol arabe (art. 70)

La Loi interdit de manière claire tout prélèvement de matière organique en terre agricole. Ainsi le sol lui-même est protégé, de sorte que la terre, les roches, le sable ou tout autre minéral ne peut être extrait. Par exemple, un agriculteur qui possède du sable sur sa terre n’est pas autorisé à l’extraire et à le vendre.

6. Interdiction pour un non-résident d’acquérir une terre agricole

Une Loi spéciale a été mise en place pour limiter voire interdire l’acquisition de terres agricoles par des non-résidents du Québec. À l’article 8 de la Loi sur l’acquisition de terres agricoles par des non-résidents, il est stipulé qu’il faut avoir vécu 1095 jours au Québec dans les 48 derniers mois, une donnée vérifiable par le rapport d’impôt, pour pouvoir se porter acquéreur. Avant l’arrivée de la Loi, plusieurs non-résidents achetaient des terres agricoles dans le seul but de spéculer et de les revendre auprès de promoteurs immobiliers.

« L’agriculture, c’est la culture du sol et des végétaux, le fait de laisser le sol sous couverture végétale ou de l’utiliser à des fins sylvicoles, l’élevage des animaux et, à ces fins, la confection, la construction ou l’utilisation de travaux, ouvrages ou bâtiments, à l’exception des immeubles servant à des fins d’habitation. »

Malgré les interdictions prévues par la Loi, reste que de nombreuses exceptions peuvent s’appliquer. Par exemple, il est permis de diviser un lot, mais à condition que la vente soit faite à des acheteurs qui sont eux-mêmes agriculteurs inscrits au MAPAQ. Avec plus de 200 hectares de superficie, on peut morceler une terre agricole. Avec plus de 100 hectares, on peut construire une propriété résidentielle. Pour toute demande d’exception ou pour faire valoir des droits acquis, la présentation d’une déclaration de droit à la CPTAQ s’impose.

Si votre dossier ne fait pas l’objet d’une exception, l’autorisation de la Commission sera requise afin de transgresser l’une des interdictions ci-dessus mentionnées. Il faut consulter un notaire spécialisé en droit agricole pour ne pas se retrouver dans le champ! Le notaire connaît la jurisprudence de la CPTAQ pour des cas similaires au vôtre et saura étayer votre dossier de bons arguments pour convaincre les commissaires qu’ils doivent accorder une autorisation. Une expertise pointue est requise, incluant des accès au titre de propriété.

Vous projetez d’acheter une résidence? Avez-vous vérifié si elle se situe en zone agricole? Vous êtes déjà propriétaire, savez-vous si votre propriété est située en zone agricole? Il y a une forte probabilité que oui. La zone agricole au Québec représente à peine 2% de la superficie totale du Québec. Cependant, les meilleures terres agricoles se situent dans la partie la plus densément peuplée du Québec. Voici un lien très utile de la CPTAQ qui présente une cartographie détaillée de l’ensemble du territoire agricole au Québec.

Autres liens utiles

Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles
Loi sur l’acquisition de terres agricoles par des non-résidents



 
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