Un ensemble immobilier : des règles impératives à respecter !

La Loi sur la Régie du logement a récemment changé de nom. Elle s’appelle maintenant La Loi sur le Tribunal administratif du logement (la « Loi »). Bien que la Loi ait changé de nom, son objectif demeure le même : la protection des droits des locataires. La Loi prévoit également des dispositions particulières d’ordre public lorsqu’il s’agit d’un ensemble immobilier

Mais qu’est-ce qu’un ensemble immobilier? Voici les critères établis par la « Loi » :

• Il doit être composé d’au moins deux immeubles locatifs résidentiels;
• Ces immeubles doivent être situés à proximité, mais ils n’ont pas à être contigus.
• Ils doivent contenir conjointement un minimum de 12 logements;
• Les immeubles sont administrés de façon commune. C’est le cas notamment lorsqu’un gérant est embauché pour administrer les immeubles;
• Les immeubles sont détenus par une ou plusieurs personnes qui sont liées au sens des lois fiscales. Par conséquent, les immeubles pourraient appartenir à des sociétés distinctes, pour autant que ces sociétés soient liées au sens des lois fiscales;
• Les immeubles ont en commun un accessoire, une dépendance ou, autrement dit, un rattachement. À titre d’exemple, il peut s’agir d’une partie de la charpente, d’une piscine, d’une cour extérieure, d’un stationnement commun, etc. Toutefois, le mur mitoyen ne pourrait être le seul point commun.

Notez que vous n’aurez pas besoin de l’autorisation de Tribunal si l’aliénation ou le droit consenti concerne tous les immeubles de l’ensemble immobilier, s’il s’agit de vendre un terrain vacant n’ayant aucune dépendance, aucun accessoire ou aucun élément le rattachant aux autres immeubles de l’ensemble immobilier ou encore, dans certains cas, s’il s’agit d’une unité privative affectée par une déclaration de copropriété. Toutefois, les conditions de financement offertes par votre créancier hypothécaire pourraient être différentes.

Inversement, il est impératif d’obtenir au préalable l’autorisation du Tribunal administratif du logement (le « Tribunal ») avant d’aliéner (ex : vendre, céder, échanger, etc.) ou de conférer un droit d’occupation, un droit d’usage ou autre droit similaire sur une partie seulement de l’ensemble immobilier. Les immeubles composant l’ensemble immobilier ne peuvent donc pas être vendus séparément à moins d’obtenir l’autorisation de Tribunal à cet effet. Cette demande peut être faite par le vendeur ou toute personne détenant une promesse d’achat relative à une portion de l’ensemble.

Nous vous recommandons de consulter des professionnels pour la rédaction de la demande au tribunal. La demande, accompagnée des pièces justificatives ou encore de la mention qu’elles sont accessibles sur demande, sera ensuite notifiée à chacun des locataires de l’ensemble immobilier, à chacun des acquéreurs le cas échéant ainsi qu’au propriétaire dans l’éventualité où celui-ci n’est pas le demandeur. Le Tribunal informera ensuite toutes les parties et les mis-en-cause de la date, de l’heure et du lieu où se tiendra l’audience. Dans l’intervalle, la Loi impose qu’une affiche soit placée devant l’immeuble stipulant que toute personne peut faire part de ses observations dans un délai de 10 jours suivant l’affichage. Pour prendre sa décision, le Tribunal analysera si le fait de morceler l’ensemble immobilier fera perdre des droits ou des facilités aux locataires. Finalement, les parties ainsi que chacun des locataires identifiés recevront une copie de la décision du Tribunal.

Il est impératif de savoir que l’aliénation ou le droit accordé sur un immeuble partie à l’ensemble immobilier sans l’autorisation du Tribunal risque d’être frappé de nullité. Ces dispositions sont d’ordre public et nul ne peut y déroger. À ce propos, toute personne intéressée ou même le Tribunal lui-même est habileté à demander que la Cour Supérieure constate cette nullité. Ainsi, pour éviter des déboires judiciaires, mieux vaut respecter la Loi.

N’hésitez pas à communiquer avec l’un de nos notaires en droit des affaires ou en droit immobilier pour avoir davantage d’information sur le sujet.